同一个小区，二手房的价格为什么差那么多？

来源|大胡子说房（ID：dahuzishuofang）

酒肉朋友听说你在某小区有套房，礼貌性的来了句商业吹捧“哎呦，这小区可以啊，房价涨到了好几万吧！”

你心中暗喜，但还是面无表情的矜持的回复一句：“自己住自己住，涨多少和我没关系。”

接着马上回家偷偷打开APP，查了查自己小区的房产价格。

结果发现不对啊，同一个小区，怎么有卖7万有卖5万的，这片的房子到底值多少钱啊？

民谚云：“十年能学成秀才，十年学不成买卖。”这简单的一买一卖中，可是有着大学问，而我们平常交易额最大的商品房产，就有着最大的学问。

即便在同一个小区，二手房的价格也可能相差几万，这其中的虚实表理，值得我们好好研究一番。以后买卖二手房的时候，也可以注意到更多东西。

毕竟淘到个好房子或卖出个好价格，差的可是几万甚至几十万人民币啊！

01

得房率不同

所谓得房率，即实际使用面积/建筑面积，就是你实际享用的面积比上你掏钱买的面积。在其他条件差不多的情况下，得房率越高，房子越划算。

即便是在同一个小区，不同的房子得房率也不一样。

一般来说，得房率受两个方面影响，一是公摊面积，二是开发商偷面积。

公摊好理解，公摊越大，得房率越低。

但偷面积就各式各样了，有的房子110平能给你偷出130的5房出来，得房率高达120%。

什么叫偷面积呢？就是开发商在不违反《建筑工程面积计算规范》的情况下，想方设法多弄出一些你不用掏钱的面积。

一来，地方对报建小区的容积率有规定，开发商这样可以在不超出容积率的情况下多建些面积，就能适度提高单价增加利润；二来，这样可以让购房者感觉捡到大便宜，利于出售。

我所见过的偷面积方法大体有这八种：

1. 报建入户花园，实际做房间2. 报建设备台（就是放空调外机的那玩意），实际并入房间3. 报建多个阳台，实际将部分并入房间4. 做飘窗，不计面积5. 做露台，不计面积6. 私享独立电梯厅7. 加建夹层或阁楼8. 加建地下室

独立电梯厅：

退台露台：

当然，还有些偷面积的方法直接是违反规范的，比如先做天井、凹槽或透空等穿透空间，然后封上使用，俗称“倒板”。目前来说，只要没有大规模的举报，“倒板”倒成功了也可以正常用，只是拆迁的时候不算面积。

以上这些面积，房本里都是不能完全体现出来的，比如按某些地区规定，房本上的入户花园区域可能只计入了一部分面积，这样实际的使用面积就比房本上的大。

那么在二手房交易的时候，根据得房率不同，单价也就会不一样。

比如中介收你二手房的时候，告诉你同小区老李家的房子只卖1万，你怎么能卖1万2呢？

你当即掏出卷尺，用祖传的手法把家里所有能用的面积量了一遍，告诉中介：“这房子得房率可比老李家高出两成啊！”

02

楼层、朝向、装修、户型等

关于楼层，顶层和底层一般卖不上价，砍价的时候也可以以楼层为由让对方降价。

据我们对多位住顶层与底层的小伙伴的采访，顶层即便所谓的隔热层防雨层做得再好，难免会出现夏天热，雨季吵的现象，底层则一般有采光差，不安静，蚊虫多等弊端。

关于朝向，南向比北向要贵，一方面，九年义务教育告诉我们我国的太阳在南面，南边有更充足的光照，另一方面，我国北方的冬天有凛冽的西北风，朝北的话贼冷。

关于装修，卖家装修成本肯定是分摊到二手房价里的，然后有些“失误”的装修，买家也可以借此作为杀价理由。

比如下图这个自制“假”飘窗，乍一看的确是增添了几分现代住宅的飘窗气息，但仔细一瞧便发现这样做其实牺牲了很大的采光面。

关于户型，一般有以下几种不利的户型设计会影响价格，供大家参考：

◈ 1. 浪费面积

许多户型设计出来的一些区域，非常鸡肋。

比如下图这个狭长的走道，除了可以贴几张周杰伦的海报，没有任何功能性的作用，但是，你仍要为之掏钱。

◈ 2. 区间安排不合理

比如，有些户型的客餐厅区域做得巨大，比剩下所有区域加起来还大不少，如果不是豪宅而是功能性的正常户型，超大的客餐厅真没啥必要：

再比如，有些户型的厨房做的巨大。又不是开餐馆，这也没啥必要：

这些不利的地方，都是买家可以和房东砍价的地方。

◈ 3.不规则户型

一些边边角角非常多的户型，看起来标新立异艺术感十足。

但实际使用起来不仅利用率低，一些正常的家具更是不好摆放。

◈ 4.动线交叉

这几年置业顾问有个词必挂在嘴边，就是“动静分离”。但其实呢，大家都是一百多平方的房子，动静哪有那么明显，主要还是动线要合理。

比如下图中次卧B的人要想去趟洗手间，得穿越整个客厅和餐厅，比如主卧的人要想去个阳台，得穿过客餐厅和次卧。这种动线布局，就很麻烦：

一言以蔽之，楼层、朝向、装修、户型、景观等等，都是可以决定二手房价格的重要因素，全面细致的考察，更加能对一套房子的价值有着合理的判断。

03

税费与其他费用

这个说的就比较多了，我们在二手房交易中听到最多的一个词叫“满五唯一”，即取得房产证满五年，且为家庭唯一住房。

有“满五唯一”条件的房子，对卖方的个人所得税是免征的。这就意味着，如果没有达到这个条件，卖家往往会把税费转嫁到买家身上去，因而提高价格。

若是房子连两年都没满，卖家还要交买卖房子差价的5.8%的增值税，这部分费用卖家同样会转到房价上去，使价格更贵。这也就是许多房源要标注“满二”的原因。

再就是手续费，即便房子除了业主以外一切都一样，手续费也会不同。

有的业主是全款买的房或贷款还清的房，你只需把房款、税费和中介费这些该交的费用交齐就行了，就算你是按揭买他的房，也只需去银行走正常的贷款流程即可。

但有的业主是贷款还没有还清的房，这时业主就要全款向银行进行赎楼，显然业主是不愿意掏这大几百万的，那么约定俗成的操作是第三方金融公司借出一笔短期的钱，就是我们俗称的“过桥费”。无论是赎楼服务费还是过桥费，都是买家承担，而且过桥的利息可不低，通常可以达到房屋成交额的1%。

最后，如果业主的房子被赠予的或继承他人的，办理过户的时候还要缴纳20%的个税，这种“隐藏税费”，断不可忽视。 

所以，非满五唯一的房一般贵一些，卖家转嫁了一部分价格给买家；全款二手房也可以比贷款二手房卖得贵一些，因为买家不用出那么多其他费用；赠予和继承房卖得便宜一些，因为买家要多交税。

总之，税费细节，一定要问清楚，这关乎到卖家有没有将成本转嫁给买家，买家需不需要多付不必要款项等等。

04

小区性质

根据小区的调性不同，同一小区的不同面积价位也会不一样。

比如，定位为高档小区的地方，刚需户型一般买的人少。因为沉重的物业费和高档配套的溢价，使得真刚需们完全买不起，但有钱人又看不上刚需户型，要买肯定买大的。最后的结果就是，高档小区的小户型一般相对便宜。

同理，在刚需片区，大户型往往就不那么容易卖了。原因也一样，有钱人看不上，穷人买不起。结果就是，刚需小区的大户型相对便宜了。

这里可以推演出两个结论。

一是别在刚需区买豪宅，也别在豪宅区买刚需，因为未来不好转手。

二是可以反其道而行之，偏偏在刚里挑豪，豪里挑刚，不过要等到业主实在难以出手，价格降到一定程度，才可抓住机会出手收之。有点赌时机的感觉。

05

业主挂牌策略和自身境况

一千个业主就是一千个哈姆雷特，你永远不知道他在想什么。

有的业主喜欢温水煮蛙，稍微把挂牌价提高那么一点点，然后让买家一点一点砍。这么煮着煮着价格就低了不少，买家掐指一算觉得自己捡了个大便宜，就匆匆成交了。

有的业主喜欢欲擒故纵，把挂牌价标的非常高，最后放出个差距比较大的底价让买家大吃一惊，开心成交。就和缅甸买翡翠一样，商家报价1万6，你一眼识破真假怒砍到280就地拿下，心里还美滋滋自以为慧眼如炬，其实说不定那块石头就值20。

有的业主确实是手头急需用钱，放个诚心价格赶紧变现，也就是我们俗称的笋盘。

有的业主只是想试探市场，挂个高价看看市场什么反应，好做进一步决策。

...

总之，淘二手房时，你看到的价格绝对不是业主的底价，中介描述的业主抛房原因也一般也与真实情况有所出入，买家卖家间的心理博弈，必须得好好下点功夫。

06

结

当你自以为淘到一个价廉物美的二手房时候，你买的可能是个得房率低、业主挂高卖低、户型漏洞百出、卖家还得交一大堆税的“伪笋盘”。

当你自以为房子卖了个好价格，比同小区其他房子单价高不少的时候，你的房子可能是个实用面积巨大、景观无可挑剔、户型天衣无缝、价格就该高于周边的“黄金钻石盘”。

关于二手房买卖，一定得多研究研究，毕竟鲁迅曾经说过：“凡事总须研究，才会明白。”

一般鲁迅出场，话都是编的。但这句话，他老人家是真说过。

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